|
Новости
Цена продажи недвижимости. Особенности продажи и налоговые последствия.
Цена продажи недвижимости является ключевым вопросом при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Цена влияет на многие факторы: на срок реализации, на условия оплаты и главное – влияет на налоговые последствия, которые возникают при отчуждении объекта недвижимости.
Действительно, по общему правилу, цена продажи недвижимости имеет существенное значение при определении налогооблагаемой базы и размера налоговой обязанности налогоплательщика. Поэтому в случаях, когда цена продажи недвижимости, примененная сторонами сделки, отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных объектов недвижимости, налоговый орган на основании 40 статьи Налогового кодекса РФ вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие типы недвижимого имущества.
Но всегда ли это правило налогового законодательства применимо к сделкам купли-продажи недвижимости? Ведь в условиях кризиса цена продажи может существенно ниже тех рыночных цен, которые традиционно сложились на рынке недвижимости?
Андрей Филатов, руководитель Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия фирмы «Бизнес Недвижимость» пояснил, что положения статьи 40 Налогового Кодекса Российской Федерации о принципах определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения не применяются при совершении сделок купли-продажи недвижимости, которые совершены по результатам аукциона.
Цена недвижимости, проданной путем проведения торгов, априори является рыночной, вне зависимости от ее размера. И это применимо даже к тем сделкам, при совершении которых цена продажи недвижимости с торгов сложилась ниже балансовой стоимости, отраженной по данным бухгалтерского учета. Кроме того, сделки, совершенные на торгах по ценам, которые сложились на аукционе в результате конкурентной борьбы участников торгов, не могут быть объявлены налоговыми органами ничтожными или недействительными по мотивам неосновательности цены продажи недвижимости. Такие сделки также не могут быть признанны мнимыми и притворными, что при других обстоятельствах часто используется фискальными органами в качестве первичного основания для вынесения решений о привлечении налогоплательщиков к налоговой ответственности по хозяйственным операциям (сделкам), якобы не имеющим экономической обоснованности и целесообразности.
Андрей Филатов также сообщил, что при заключении договоров купли-продажи недвижимости по результатам торгов (аукционов), исключается признак взаимозависимости лиц – сторон соответствующих сделок. Тогда как при обычном способе заключения договоров и совершения сделок купли-продажи недвижимости по цене, которая, например, ниже балансовой стоимости, не редко необоснованно вменяется налоговыми органами налогоплательщикам как на нарушение закона и получение сторонами сделки необоснованной налоговой выгоды.
По мимо того, что аукционная продажа и покупка недвижимости на аукционе исключает возможность применения налоговой проверки продавца и покупателя по основаниям, установленным ст. 40 Налогового кодекса РФ, аукционы недвижимости в современных бизнес процедурах, по утверждению Андрея Филатова, имеют другое важное позитивное значение:
- продажа недвижимости с аукциона гарантирует получение продавцом максимальной цены за продаваемый с аукциона объект недвижимости;
- покупка недвижимости на аукционе гарантирует действительность и неоспоримость такой сделки;
- аукционная продажа недвижимости предопределяет реальную состязательность участников торгов, позволяя совершить сделки между продавцами и победителями торгов (покупателями) на оптимально приемлемых для них условиях;
- результаты аукциона не могут быть оспорены лицами, которые не участвовали в торгах, в том числе не могут быть оспорены налоговыми органами;
- аукцион является гарантией продажи недвижимости в день проведения торгов.
Поэтому, как считает Андрей Филатов, заключение договоров продажи недвижимости путем проведения торгов становиться сегодня приоритетным и перспективным видом и формой сделок по отчуждению недвижимого имущества. И помимо очевидной экономической выгоды служит гарантией правомерности и неоспоримости сделок, совершенных по итогам аукциона участниками договоров купли-продажи недвижимости друг с другом.
Все юр. новости »»
|
|
|
|
|
