|
Новости
Андрей Филатов, руководитель Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия компании ООО "Бизнес Недвижимость", 29 июля 2009 года провел семинар с региональными юридическими и риэлторскими компаниями по теме: "Методы эффективной работы с просроченной задолженностью заемщиков-должников".
В работе семинара приняли участие специалисты 9 юридических фирм и 13-ти риэлторских организаций из Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Екатеринбурга, Томска, Перьми, Новосибирска, Калининграда.
Андрей Филатов дал общую оценку эффективности существующих методов работы с проблемной задолженностью, вызванной возникшей неплатежеспособностью заемщиков. Предложил классификацию этих методов и отразил степень их эффективности.
Особый интерес вызвали ответы Андрея Филатова на вопросы о том, какие из существующих методов и инструментов являются самыми эффективными в работе с проблемной задолженностью и какие из них следует стараться больше всего применять, чтобы продвинуться по пути решения проблемы плохих долгов и обеспечить максимальную юридическую и экономическую защиту заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации?
Предлагаем выдержки из доклада Андрея Филатова, сделанного на семинаре "Методы эффективной работы с просроченной задолженностью заемщиков-должников":
"Существует существует пять основных инструментальных методов работы с проблемной задолженностью. Классификация этих методов основана и зависит от использования субъектами кредитных отношений соответствующих норм права (являющихся как раз инструментальными регуляторами поведения субъектов кредитных обязательств), регулирующих и предоставляющих возможность использовать тот способ урегулирования проблемной ситуации, который кредитор и должник избирают для этой цели в качестве оптимально выгодного и разумного для обеих сторон.
Эти методы всегда направлены на изменение или на прекращение существующих между кредитором и должником договорных кредитных обязательств, соответственно, путем внесения в кредитные договоры изменений о порядке и условиях возвратности заемных средств или полного погашения кредита до окончания срока кредитного договора.
Роль первого и наиболее эффективного метода решения проблемных кредитных отношений заслуженно занимает метод реструктуризации кредита. При реструктуризации кредитор и заемщик, в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства, изменяют существующие между ними условия пользования кредитными ресурсами и изменяют условия погашения кредита, корректируют и дополняют условия обеспечения его возврата, внося соответствующие изменения в кредитный договор и договор о залоге.
Особенностью метода реструктуризации кредитных обязательств является то, что волеизъявление кредитора и заемщика не направлено на прекращение кредитных обязательств, а наоборот, служит целью изменить кредитные правоотношения таким образом, что бы за счет снижения текущей финансовой нагрузки заемщик мог продолжать пользоваться кредитными ресурсами, добросовестно выполняя обязанность по обслуживанию кредита и его возврату.
Разновидностью реструктуризации кредитных обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, является также продажа предмета залога по правилам, установленным статьями 37, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», когда заложенное недвижимое имущество переходит в собственность к другому лицу (платеже- и кредитоспособному покупателю), с сохранением и переводом на него ипотечных обязательств.
В других случаях, когда текущее финансовое состояние заемщиков и их финансово-экономический потенциал не позволяют реструктуризировать кредит, применяются методы, направленные на прекращение кредитных отношений.
К таким методам работы с проблемной задолженностью, которые направлены на прекращение кредитных обязательств исполнением кредитных обязательств заемщиком, относятся:
а) метод судебного обращения взыскания на предмет залога;
б) метод судебного взыскания задолженности с должника (при кредите не обеспеченного залогом), с обращением взыскания на принадлежащее ему имущество в рамках исполнительного производства;
в) метод внесудебного обращения взыскания на предмет залога;
г) метод досрочного погашения кредита с прекращением договора.
Названные методы получили в практике кредитных организаций условное деление на судебные и досудебные. Очевидно, что такая простая классификация служит целью отразить то, что решение проблемы кредитных правоотношений возможно как на стадии досудебного урегулирования, так и в результате судебного разбирательства.
Вместе с этим, досудебный метод не следует отождествлять со специально установленным законодательством методом внесудебного обращения взыскания на предмет залога, когда погашение кредитных обязательств заемщика может производиться за счет реализации имущества, заложенного для обеспечения выполнения заемщиком кредитного договора.
Внесудебный метод основан на использовании кредитором и должником специальных норм права, образующих гражданско-правовой институт обращения взыскания на заложенное имущество. Этот институт (регулирующий вид общественных отношений в составе отрасли гражданского права), включает в себя специальные нормы права, которыми установлены основания, условия и порядок обращения взыскания на заложенное имущество должника. Поэтому употребление в речи понятия «досудебный метод» урегулирования проблемной задолженности, должно употребляться только в своем общеупотребительном значении, присущему обыденному, массовому правосознанию, трактующему «досудебный метод» в широком смысловом значении, исходя из массового представления о том, что просроченные кредитные обязательства могут выполняться добровольно непосредственно должником (то есть без обращения кредитора в суд), или принудительно – в судебном порядке. Безусловно, внесудебный метод входит в круг досудебных способов работы с проблемной задолженностью, но только в качестве самостоятельного инструмента работы с залоговыми активами, при возникновении оснований обращения на них взыскания.
Исходя из принципов и смысла гражданского законодательства, действующего законодательства о залоге и основываясь на юридической логике, очевидно, что к досудебному методу относятся те варианты поведения сторон кредитных отношений, которые включают в себя действия должника и кредитора, в результате которых кредитные правоотношения прекращаются досрочным исполнением кредитного договора.
К таким, достаточно широко применяемым в практике действиям, относятся, например, совершение кредитором и должником сделок об отступном (когда предмет залога или иное имущество заемщика-должника переходит в собственность кредитора, а кредитные обязательства прекращаются зачетом) и действия заемщиков-должников, которые направлены на погашение кредита, процентов и неустойки денежными средствами, до окончания срока действия кредитного договора.
Последний вариант доминирует в существующей практике и, как раз, образует самостоятельный метод досрочного погашения кредита с прекращением договора, при котором кредитор и заемщик (должник) сознательно пресекают возможность использования судебного обращения взыскания на находящееся в обеспечении заложенное имущество или истребование кредитором долга, не обеспеченного залогом, в судебном порядке.
Все перечисленные методы работы с проблемной задолженностью весьма эффективны. Но степень эффективности того или иного метода зависит от ряда факторов, которые побуждают использовать соответствующий метод урегулирования проблемной задолженности. К ним можно отнести: а) целесообразность; б) разумность; в) допустимость; г) реальность.
Целесообразность – это выбор оптимально возможного метода урегулирования проблемной задолженности, конечной целью которого является или изменение кредитных правоотношений или их прекращение.
(Целесообразность выбора варианта поведения зависит от оценки кредитной организацией платежеспособности и экономического положения заемщика. Например, если соответствующие показатели финансово-экономического состояния заемщика находятся в положительных значениях, то, со всей очевидностью, применяется метод реструктуризации кредитных обязательств, путем внесения соответствующих изменений в кредитно-залоговые правоотношения).
Разумность - характеризуется тем, что каждая из сторон проблемных кредитных отношений, при выборе варианта урегулирования проблемной задолженности, действует со всей осмотрительностью, оценивая перспективу того или иного метода разрешения проблемной ситуации под призмой максимальной выгодности.
Допустимость – это выполнение кредитором и должником совместных или самостоятельных друг от друга действий, которые призваны разрешить конфликтную ситуацию между ними, являются правомерными и допускаемыми законом в соответствующих обстоятельствах.
Реальность – это практическая возможность достижения оптимально выгодного результата (цели), который возможно достичь применяя соответствующий метод урегулирования проблемной задолженности.
Степень эффективности методов работы с проблемной задолженностью также определяется и зависит от срочности, гарантированности разрешения проблемной ситуации и полученной в результате соответствующих действий максимальной экономической выгодой.
С учетом этих выводов рассмотрим методы работы с проблемной задолженностью (и активами должников) по степени уменьшения их эффективности.
1. Как уже отмечалось, главенствующую роль в урегулировании проблемных кредитных обязательствах играет метод реструктуризации. В результате его применения кредитор достигает цель продолжать получать плату за размещенные у заемщика денежные средства, а заемщик – цель использовать полученные финансовые ресурсы в собственных интересах.
Процедура реструктуризации кредита осуществляется быстро. Гарантированно снимает проблематику проблемной задолженности, выводя этот метод в качестве разумного, допустимого законом и реального способа получения максимального экономического эффекта обеими сторонами кредитных обязательств.
2. Второе место в иерархии способов работы с проблемной задолженностью должен по праву занимать метод внесудебного обращения взыскания на предмет залога.
Для уяснения высокой эффективности этого метода, следует сначала обратиться к критике его антипода – судебного метода обращения взыскания, в ходе критического рассмотрения которого, постараемся провести краткий сравнительный анализ этих методов и отметить положительные стороны внесудебного способа обращения взыскания.
Существует три основных причины, по которым судебный способ обращения взыскания на недвижимое имущество должников не имеет высокой эффективности, в отличие от внесудебного. В некоторых же случаях, судебный порядок взыскания приводит к наибольшим негативным последствиям, причем, не только для должников, но и для кредиторов.
Первая причина - длительность рассмотрения судебными инстанциями соответствующих исков кредиторов об обращении взыскания на недвижимое имущество должников. Здесь следует учитывать не столько нарушение судом процессуальных сроков рассмотрения дела по существу (что тоже имеет место), сколько активное противодействие ответчиков-должников, часто сознательно затягивающих судебное разбирательство.
Во-вторых, несоблюдение установленных законом сроков принудительной реализации недвижимости службами судебных приставов и государственным органом, наделенным соответствующими полномочиями (ранее этими вопросами занимался РФФИ, сейчас - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество)).
И третья причина, которая в наибольшей степени проявляет себя в настоящее время из-за кризиса - несоответствие установленного судом размера начальной продажной цены недвижимости, на которую обращается взыскание, новым рыночным ценам и реалиям, складывающимся на рынке недвижимости в данный момент.
Рассмотрение иска об обращении взыскания на предмет залога в арбитражных судах варьируется от 4 месяцев до 1,5 лет, а в судах общей юрисдикции - от полугода до 2-х лет. Средний же срок исполнительного производства, в рамках которого осуществляется реализация недвижимости должника, составляет 8 месяцев.
Основываясь на юридической практике, можно констатировать, что судебная процедура обращения взыскания и исполнения решения суда составляет 1,2 года. Остается подсчитать, насколько возрастет задолженность должника перед кредитором за этот период времени. Ведь согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог обеспечивает требование кредитора к заемщику в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Поэтому очевидно, что за этот период времени просрочки исполнения должником обязанностей по погашению кредита, размер неустойки заметно возрастет. Но и это еще не все.
Согласно закону об исполнительном производстве должник обязан дополнительно уплатить 7% исполнительного сбора от суммы взыскания, что тоже немало. А если на должника еще будет возложена обязанность возместить взыскателю судебные издержки, то общая сумма его долга будет еще больше.
Относительно процедуры реализации недвижимости по возбужденному судебным приставом производству следует сказать, что гарантий того, что недвижимость будет продана с аукциона с надбавкой против начальной продажной цены заложенного имущества, как по смыслу предписано пунктом 2 части 1 статьи 58 закона об ипотеке, просто не существует. Особенно нет оснований на это надеяться в текущий период, когда рынок недвижимости в нашей стране находиться в состоянии коллапса.
Еще одна значимая причина кроется в деятельности аккредитованных при Росимуществе коммерческих организациях, действующих в качестве непосредственных организаторов торгов по продаже недвижимого имущества в ходе исполнительного производства. Технология продажи арестованной недвижимости такими специализированными организациями на первый взгляд туманна и мало кому понятна. Но «посвященным» она известна. Суть такой технологии предельно проста: если у аккредитованной специализированной организации нет возможности реализовать недвижимость по цене с существенным превышением начальной продажной цены недвижимости, установленной судебным решением лицу, которое по заранее установленной договоренности будет признано победителем торгов, с получением организатором торгов «на руки» от победителя аукциона оговоренной между ними суммы, то ждать принудительной реализации недвижимости с аукциона бессмысленно.
С учетом изложенного, сегодня можно прогнозировать, что торги по принудительной продаже недвижимости окажутся в 99% случаях несостоявшимися. Ведь «стартовая» цена, по которой недвижимость будет выставлена на принудительные торги, окажется выше сегодняшних среднерыночных значений за относительные аналоги. Соответственно, ни первые торги, ни повторные торги (которые должны будут начаты со снижением начальной продажной цены на 15%), будут признаны несостоявшимися. При таких обстоятельствах у взыскателей появляются юридические основания (и уже единственный для них разумный вариант поведения), оставить недвижимость должника за собой по цене на 25% ниже ее начальной продажной цены, с которой должны были начаться первые торги и таким способом произвести зачет своих требований к должнику. Но в таких случаях банк-кредитор рискует сам оказаться в убытках. Потому что таким образом уменьшенная цена недвижимости, оставленная взыскателем за собой, может не покрыть все финансовые обязательства должника перед кредитором.
Поэтому, для исключения таких последствий, должен широко применяться в практике, предусмотренный статьей 55 Федерального Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" метод внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость (коммерческого назначения), путем ее реализации с публичного аукциона, без обращения в суд.
Внесудебный метод продажи заложенного имущества должников с публичного аукциона актуален, эффективен и выгоден по следующим обстоятельствам:
• гарантирует срочную реализацию заложенного недвижимого имущества в течении 1,5 – 4 месяцев;
• гарантирует продажу недвижимости по максимальной рыночной цене, сложившейся с учетом конъюнктуры в день проведения аукциона;
• создает организованную, высокоэффективную систему обращения взыскания на предмет банковского залога.
Следует отметить, что гарантированная срочность продажи недвижимости с аукциона достигается тем, что время экспозиции предмета торгов ограничено сроком. А именно – датой проведения аукциона, зафиксированной в публичном извещении о предстоящем аукционе. Это обстоятельство, во взаимосвязи с повышенным и быстро растущим сегодня интересом потенциальных покупателей к реализуемой залоговой недвижимости, подталкивает их быстро принимать решение об участии в аукционе, дата которого определена и, которая, оценивается такими лицами в качестве реально возможной даты продажи предмета торгов победителю аукциона. Не использовать шанс стать приобретателем недвижимости с аукциона активные субъекты коммерческой сферы не могут.
Гарантированность продажи недвижимости с аукциона по максимально рыночной цене достигается путем реальной состязательности участников аукциона в процессе торгов. Лица, внесшие задаток для участия в торгах и явившиеся на аукцион, всегда активно включаются в торги, конкурируют друг с другом по цене предложения, обеспечивая тем самым формирование максимально возможной цены за предмет продажи.
Другими положительными сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога является возможность ведения кредитором и должником консенсуального диалога, в результате которого возможно установление оптимальной величины начальной продажной цены, позволяющей привлечь к торгам максимальное количество участников (что и является залогом состязательности аукциона и получения за реализуемое имущество действительной рыночной стоимости); реализуется право выбора специализированной организации - организатора торгов, право ведения контроля над ходом подготовки и проведением торгов, право участия в работе аукционной комиссии и т.п.
Для практического применения внесудебного метода обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество должников, в соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», специалистами Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия – структурного подразделения ООО «Бизнес Недвижимость», разработаны типовые формы документов, обеспечивающие внесудебную реализацию заложенного недвижимого имущества коммерческого назначения. Типовые формы получили положительную оценку специалистов ряда банков Москвы. В частности, на их основе, утверждена программа внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость в АКБ «Альта-банк». И сегодня уже имеются все признаки того, что внесудебный метод обращения взыскания обращает на себя внимание все большее число кредитных организаций, оценивающих этот метод в качестве оптимально выгодного способа разрешения дефолтных ситуаций, а публичный аукцион – эффективным инструментом, обеспечивающим срочность и гарантированность продажи залоговых активов должника.
3. Третью позицию в ранге методов работы с проблемной задолженностью разделяют между собой метод обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке и метод судебного взыскания задолженности по кредитным обязательствам, не обеспеченных залогом, путем обращением взыскания на принадлежащее должнику имущество в ходе исполнительного производства.
Эти методы применяются по инициативе кредиторов и играют положительную роль в тех случаях, когда должники сознательно укрываются от исполнения своих обязательств по погашению долга, вне зависимости от существующих у них мотивов.
Названным методам присущи признаки целесообразности, разумности и допустимости взыскания задолженности в судебном порядке. Вместе с этим, при обращении кредиторов за защитой своих нарушенных прав, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком взятых на себя финансовых обязательств в суд, реальность, срочность и гарантированность исполнения судебного решения не всегда представляется возможными в полном объеме.
4. Четвертым, по степени эффективности, служит метод досрочного погашения кредита с прекращением кредитного договора и залоговых обязательств.
Классическая суть его в том, что заемщик (должник), или третье лицо, являющееся залогодателем, погашают все существующие на этот момент обязательства перед кредитором денежными средствами или путем передачи кредитору принадлежащего должнику имущества по договору об отступном.
В практической области этот метод имеет ряд существенных недостатков. И не все его варианты находят свое реальное воплощение. Проблем в этом несколько.
Первое. Заемщики, при возникновении неотвратимой угрозы наступления своей неплатежеспособности или уже на стадии просрочки внесения периодических платежей, принимают решение реализовать принадлежащее им имущество, что бы за счет вырученных денежных средств погасить кредит, прекратив, таким образом, с кредитной организацией кредитно-залоговые правоотношения. Частыми сподвижниками такой идеи являются сами кредитные организации, предлагающие такой «досудебный» метод разрешения проблемной кредитной ситуации непосредственно заемщикам-должникам (к их числу относиться, например, АКБ «Городской ипотечный банк», столкнувшийся с рядом случаев дефолтов заемщиков, из состава граждан, приобретших жилые помещения на условиях ипотеки и оказавшийся в ситуации законодательного запрета на внесудебный способ обращения взыскания на такого рода недвижимость, ранее для банка наиболее предпочтительный).
На первый взгляд, решение проблемной ситуации таким образом, выглядит убедительно, а способ – быстрым и легким. Но видимость простоты становиться для многих заемщиков обманчивой, а метод решения проблемы – приводящим к еще большей финансовой ответственности перед кредитором. Такая метаморфоза кроется в том, что заемщики, не обладая специальными навыками и умением по реализации недвижимости, не зная сроков экспозиции недвижимости и маркетинговые методы продажи, пытаются реализовать ее на рынке самостоятельно, прибегая лишь в критической стадии к содействию риэлтерских агентств. Но и последнее условие, после многих предшествующих ему месяцев самостоятельной продажи недвижимости должником, становиться безрезультативным, потому что возросший за потраченное «впустую» время кредитный долг становиться причиной подачи кредитором соответствующего заявления в суд об обращении взыскания на предмет залога.
Анализируя причины несостоявшейся «свободной» продажи недвижимости непосредственно заемщиком-должником, впоследствии выясняется, что цена, которую заемщик заявлял на рынке и которую он желал получить, существенно превышала объем его кредитных обязательств и всегда была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений, за относительные аналоги. Мотивация подобных действий заемщиков понятна. Это, прежде всего, попытка получить за реализуемый предмета залога (без предоставления скидки с цены), такое количество денежных средств, которое бы не только покрывало кредитные обязательства в полном объеме, но и позволяло бы должникам компенсировать те затраты, которые они понесли обслуживая кредит и которые они произвели при приобретении, ремонте или реконструкции недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах одновременно и предметом залога, и средством погашения кредитных обязательств.
В таких ситуациях очевидной ошибкой должников является то, что для обеспечения срочности реализации имущества (как того требовала ситуация в целях срочного погашения кредитных обязательств), условие о цене должно было быть несколько ниже заявленных на рынке средних значений. Поэтому, не соблюдая это условие, реализация недвижимости не могла быть произведена. И в результате этого положение заемщиков-должников только усугубилось возросшей за потраченное безрезультатно время долговой нагрузкой.
Что касается метода досрочного погашения кредитных обязательств должников путем передачи недвижимого имущества кредитору в зачет, то этот метод применяется крайне редко. Во-первых, кредиторы не преследуют цели приобретать не профильные для них активы и, во-вторых, они не располагают намерениями (исходя из профиля своей деятельности), заниматься последующей реализацией недвижимости, принятой к зачету в качестве отступного.".
Участники семинара отметили, что внесудебный метод обращения взыскания на предмет ипотеки, предложенный Андреем Филатовым в качестве оптимально эффективного метода разрешения конфликной ситуации в кредитовании, следует популяризировать среди заемщиков-должников и предлагать для практического применения кредитными организациями, действующими в регионах.
Вместе с этим, участники семинара указали на то, что правовое регулирование обращения взыскания на предмет ипотеки требует безотлагательного совершенствования, конкретизации действий как кредиторов и должников, так и специализированных организаций по проведению торгов по продаже заложенного недвижимого имущества.
Выдерки из доклада Андрея Филатова подготовила Александра Югова, ООО "Бизнес Недвижимость".
Все новости »»
|
|
|
|
|
