|
Новости
Басня про то, как заемщик залог прошляпил и в долговую яму угодил
Заемщик Кошкин, в один прекрасный и солнечный день понял, что в его, в принципе весьма приятном существовании на этом белом свете, наступают черные дни - его фатальная неплатежеспособность уже не за горами.
Обозревая нажитое непосильным предпринимательским трудом собственное зданьице, год назад открытого им салона красоты в самом центре большого города, Кошкин то и дело пытался прогнать нагло поселившуюся в его голове мысль, которая тихим, предательским и навязчивым образом оповещала: что бизнес его трещит по швам и что зданьице, заложенное по кредиту, но еще так приятно ласкающее его взор, придется в самое ближайшее время продавать для погашения его, кошкинского долга, ставшего для него явно непомерным и очень обременительным.
Почти трезво оценив свои возможности и поняв безысходность сложившейся ситуации, что сообщалось ему черным по белому в письме от кредитора, Кошкин решил с понедельника начать новую жизнь. И в 10 утра наступившего дня новой рабочей недели Кошкин, уверенно отцокав по мраморному полу банковского коридора каблуками своих любимых ботинок, постучал в заветную дверь с табличкой: "Отдел по работе с просроченной задолженностью".
Усевшись поудобнее напротив банковского специалиста, Кошкин ткнул указательным пальцем в статью 55 закона о залоге, проштудированную им накануне, сообщив уверенным, но с налетом снисходительности голосом, что в принципе он согласен, что бы банк приобрел его зданьице для себя или для какого ни будь неизвестного Кошкину лица. Ну а если банк удосужиться продать его незабвенное зданьице с торгов, пусть хоть с аукциона Кристи или Сотбис, безусловно, по цене в разы превышающие все его кошкинские кредитные обязательства, то он совсем будет счастлив и учтив.
Но Кошкин и не предполагал, что спасение утопающих (а с каждой минутой беседы с банковским собеседником Кошкин ощущал себя именно в таком качестве все явнее) , - дело самих утопающих. И что ему, Кошкину, самому придется изловчиться, вывернутся на изнанку, но долг погасить. И что времени для этого остается крайне мало. А перспектива видеть себя в зале судебного заседания, где ему зачитают вердикт об отобрании драгоценной ему собственности, заложенной по кредиту, и слышать хруст кирзовых сапогов судебного пристава, описывающего его красивый салон красоты для ареста, была для Кошкина хуже смерти. Поэтому Кошкин, получив от банкирщика благословение на продажу его заветной собственности, решил действовать быстро и решительно.
Кошкин оценивающе всмотрелся в зеркало и громким голосом самому себе выдал откровение, что никто, кроме него, бывалого предпринимателя, не сподобится продать почти всей его мудреной коммерческой жизни заложенное банку детище на наилучших для него условиях. На это утверждение кошкинский внутренний голос возражать не стал. А если бы и попробовал выступить с какой ни будь глупой репликой, то был бы Кошкиным безжалостно задушен на самом вздохе. И Кошкин, переступив порог рекламной газеты, скрыв на всякий случай то, что продаваемое им распрекрасное зданьице заложено, опубликовал рожденное в не простых муках объявление.
Кошкинское объявление вышло в рамочке, с красивой фотографией его салона красоты, который с учетом резкого поворота в судьбе Кошкин так и не успел переименовать в салон гламурного стиля современной женщины.
Но время шло без пользы, а ежедневно публикуемые Кошкиным объявления о продаже только усугубляли его некогда безбедное существование, принося доход только что рекламной газетенке, как стал сегодня называть Кошкин еще вчера уважаемое им издание.
Ровно через три месяца, рано утром, Кошкина разбудил почтальон, пронзительно звоня в дверь, вручая Кошкину под расписку конверт с определением суда о дате судебного разбирательства об уже предрешенной судьбе его красивого салона в центре.
Последующие полтора года прошли для Кошкина почти не заметно. На никакие побочные катаклизмы он уже не реагировал. Потому что возросший за это время долг и перспектива уплаты дополнительного исполнительного сбора за принудительное решение суда закалили Кошкина окончательно.
Но Кошкин не был бы Кошкиным, если бы не искал ответ на теперь уже главный вопрос его жизни: в чем была его ошибка, допущенная полтора года тому назад и как надо было действовать после того, как он покинул отдел по работе с проблемными активами с самонадеянными мыслями?
И чудеса встречаются! Перебирая ворох старых журналов, Кошкин, не веря своим глазам, вдруг наткнулся на обрывок текста статьи с пожелтевшей страницы, на которой неизвестным Кошкину автором было написано:
"На первый взгляд, решение проблемной ситуации таким образом, когда заемщик- должник пытается продать принадлежащее ему заложенное банку недвижимое имущества для погашения кредита, выглядит убедительно, а способ - быстрым и легким. Но видимость простоты становиться для многих заемщиков обманчивой, а метод решения проблемы - приводящим к еще более возросшей финансовой ответственности перед кредитором. Такая метаморфоза кроется в том, что заемщики, не обладая специальными навыками и умением по реализации недвижимости, не зная сроков экспозиции недвижимости и маркетинговые методы продажи, пытаются реализовать ее на рынке самостоятельно, прибегая лишь на критической стадии к содействию риэлторских агентств. Но и последнее условие, после многих предшествующих такому решению месяцев самостоятельной продажи недвижимости должником, становиться безрезультативным, потому что возросший кредитный долг становиться причиной подачи кредитором соответствующего заявления в суд об обращении взыскания на предмет залога. А это пресекает дальнейшие попытки должника реализовать предмет залога на условиях свободной продажи."
Кошкин встал. Такое откровение он не мог себе позволить продолжать читать сидя, поджав коленки к подбородку и в тапочках на босу ногу.
Кошкин отхлебнул остывший чай и впился взглядом в текст статьи в стареньком журнале:
"Анализируя причины несостоявшейся "свободной" продажи недвижимости непосредственно заемщиком-должником, впоследствии выясняется, что цена, которую заемщик-должник заявлял на рынке и которую он желал получить: 1) существенно превышала объем его кредитных обязательств и 2) была выше средневзвешенных рыночных ценовых значений, за относительные аналоги. Мотивация подобных действий заемщика понятна. Это, прежде всего, попытка получить за реализуемый предмета залога (без предоставления скидки с цены), такое количество денежных средств, которое бы не только покрывало его кредитные обязательства в полном объеме, но и позволяло бы должнику компенсировать те затраты, которые он понес обслуживая кредит и которые он произвел при приобретении, ремонте или реконструкции недвижимого имущества, выступающего в таких обстоятельствах одновременно и предметом залога, и средством погашения его кредитных обязательств перед кредитором.
В таких ситуациях очевидной ошибкой должников является то, что для обеспечения срочности реализации имущества (как того требовала ситуация в целях срочного погашения кредитных обязательств), условие о цене должно было быть несколько ниже заявленных на рынке средних значений. Поэтому, не соблюдая это условие, реализация недвижимости не могла быть произведена, в результате чего положение заемщика-должника только усугубилось возросшей за потраченное "впустую" время долговой нагрузкой."
Читая эти строки, Кошкин признался себе, что тогда, полтора года назад, он именно таким образом и рассчитывал продать свой злосчастный заложенный домик с салоном красоты по цене, которая с лихвой покрывала бы кредит. И что на остаток он, Кошкин, никогда не слывший мелочным, мечтал купить домик в деревне и моторную лодку.
Кошкин еще вспомнил уже далекую беседу не то с юристом, не то с риэлтером, в которой тот, весьма профессиональный товарищ, как показалось тогда Кошкину, настоятельно рекомендовал ему воспользоваться внесудебным способом обращения взыскания, путем продажи кошкинского домика с публичного аукциона, советом которого Кошкин тогда не воспользовался.
Сейчас Кошкин конечно жалел, что вышло все как то не так… И продолжая читать, Кошкин мысленно соглашался с прочитанным. Кошкина почему то радовало написанное в статейке. Особенно то, что: "…продажа недвижимости с аукциона - залог получения за недвижимость действительной рыночной цены. Конечно, если подготовка аукциона была осуществлена правильно, профессионально. Сопровождаясь качественной рекламной компанией.
Продажа недвижимости с аукциона, как и реклама предстоящих торгов в СМИ, привлекает к своему вниманию большое количество потенциальных покупателей. Реклама с информацией о продаже недвижимости с аукциона всегда выделяется из большого массива рекламных объявлений и всегда выходит на первый план из безграничного ряда рекламы о продаже других объектов недвижимости, продаваемых по общераспространенным, типичным правилам, то есть по прямому договору купли-продажи."
Ниже большого синего пятна от засохшей краски, оставленного Кошкиным на странице малярной кисточкой, по-видимому тогда, когда Кошкин подкрашивал ржавые перила балкона, Кошкин продолжал читать уцелевший текст. Но теперь уже вслух: "Практика показывает, что реализация недвижимого имущества должников при обращении на него взыскания в судебном порядке занимает длительное время - от 10 месяцев до 2-х лет. За такой срок размер долга заемщиков существенно возрастает, а цена продажи недвижимости с торгов, при принудительной реализации, часто не позволяет покрывать увеличенный за этот период размер денежных требований кредитора к должнику. Поэтому для исключения таких последствий полезно использовать предусмотренный статьей 55 Федерального Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" метод внесудебного обращения взыскания на заложенную недвижимость коммерческого назначения, путем ее реализации с публичного аукциона, без обращения в суд. Ведь внесудебный метод продажи заложенного имущества должников с публичного аукциона актуален, эффективен и выгоден по следующим обстоятельствам: гарантирует реализацию заложенного недвижимого имущества в течении 1,5 - 4 месяцев; гарантирует продажу недвижимости по максимальной рыночной цене, сложившейся с учетом конъюнктуры в день проведения аукциона и создает в целом цивилизованную, высокоэффективную систему обращения взыскания на предмет банковского залога…"
На этом статейка обрывалась…
Кошкин перечитал все прочитанное еще несколько раз. Аккуратно положил страницу во внутренний карман. И отправился к давнему другу, который теперь находился в такой же ситуации, что и Кошкин полтора года назад.
Кошкин шел уверенным, быстрым шагом, убежденный в том, что с другом такое как с ним, с Кошкиным, сейчас уже не повториться.
Андрей Филатов, юрист.
Все новости »»
|
|
|
|
|
