|
Новости
Каковы на сегодня основные проблемы, связанные с работой с проблемной задолженностью? Есть ли необходимость внесения изменений в действующее законодательство? Что именно следует сделать Правительству и общественным организациям, союзам и банковским ассоциациям, чтобы нормализовать работу с проблемными кредитами?
На эти вопросы редакции журнала "Банковское кредитование" и "Аналитического банковского журнала" отвечает Андрей Филатов, директор ООО "Бизнес Недвижимость", руководитель Арбитражного центра судебной защиты и юридического содействия.
Андрей Филатов: Ситуация в кредитно-залоговых отношениях сегодня действительно не простая. И анализ проблематики в этой сфере, приводит к выводу о том, что оптимально эффективным и универсальным методом работы с проблемной задолженностью является, на мой взгляд метод, который характеризуется комплексным подходом кредитных учреждений к работе с заемщиками, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.
Такой, банальный, на первый взгляд, вывод, имеет на самом деле свое логическое объяснение. Оно основывается на уяснении полезности присущим этому методу способов и инструментов, применение которых в методологическом единстве, может способствовать разрешению кредитных проблем, вызванных дефолтом заемщика или существующими у заемщика временными финансовыми затруднениями.
Условно, метод комплексной работы кредитных учреждений с заемщиками, я бы назвал «методом партнерского поведения». Это основополагающий по своему значению метод. Его значение (и в большей степени – предназначение) я вижу в том, что бы с его помощью искоренить в работе кредитных организаций практику, которая сравнима с «методом МММ». Когда еще на стадии борьбы за клиента кредитные организации широко применяют лозунг: «мы партнеры». Но, как только заемщик, получивший кредит, попадает в сложное финансовое затруднение, партнерский дух кредиторов трансформируется и приобретает диаметрально противоположное свойство. А работа с должниками часто начинает вестись по принципу: «спасение утопающих – дело самих утопающих».
Я бы выделил следующие основные признаки такого метода партнерского поведения кредитных организаций в работе с должниками (которые бы однозначно повысили бы эффективность деятельности банков). Это, прежде всего:
- равноправие сторон проблемных кредитных отношений;
- использование согласительных процедур в выборе способа урегулирования проблемной задолженности;
- методическое (документационное) обеспечение работы с проблемными кредитами (заключающееся в наличии у кредитных организаций программ по урегулированию проблемной задолженности, разработанных с учетом законодательно допустимых вариантов поведения субъектов проблемных кредитных правоотношений);
- содействие заемщикам в реализации оптимально выгодного варианта урегулирования проблемной задолженности (путем реструктуризации кредита или способами досрочного погашения кредитных обязательств финансовыми средствами, залоговыми активами или другим имуществом).
Замечу, что в настоящее время, по методу партнерского поведения, строят свою работу с заемщиками уже многие банки. Их руководители уделяют большое значение тем обстоятельствам, что в процессе разрешения проблемной ситуации, чрезвычайно важен положительный психологический аспект работы с должниками (особенно в секторе розничного кредитования и жилищном ипотечном кредитовании), который достигается за счет реального содействия заемщикам совершать те или иные операции, позволяющие погасить кредит всеми допускаемыми законом способами. А ведь в этом как раз и заключается секрет: как вернуть кредит и не потерять клиента.
Построение работы кредитных организаций с заемщиками с применением принципов партнерского поведения, со всей очевидностью, позволяет разрешать возникшие конфликтные ситуации цивилизованным способом, системно применяя арсенал инструментов законодательного и организационно-методологического реагирования, устраняя таким образом проблематику «плохих долгов» оперативным путем и с максимальным экономическим эффектом.
Но надо также понимать и другую сторону (или фактор возникновения) проблемы.
Проблемная задолженность возникает по двум основным причинам. Первая причина – непреднамеренно возникшая финансовая неустойчивость добросовестного заемщика. А вторая – финансовая несостоятельность заемщика, неосмотрительные или недобросовестные действия которого стали причиной возникновения «проблемного» кредита.
Ко второму виду причин образования проблемной задолженности также можно присоединить встречающуюся в некоторых случаях недобросовестность банковских служащих, способствовавших явно несостоятельному заемщику в выдаче заведомо проблемного (невозвратного) кредита. Поэтому, это проблема, которая связана не столько с работой с уже возникшей проблемной задолженностью, сколько проблема, вызванная недостаточностью превентивных мероприятий, направленных на предупреждение и пресечение кредитного финансирования заведомо недобросовестных заемщиков.
Вместе с этим я бы отметил основные проблемы в работе с проблемной задолженностью, разделив их на относительно самостоятельные, но функционирующие в единстве, виды.
Первый вид – кадровый. В кредитных организация чрезвычайно мало квалифицированных сотрудников, которые понимают и умеют организовывать и проводить работу по урегулированию проблемной задолженности. Там работаю в основной массе «доморощенные» (в хорошем смысле этого слова) сотрудники, которые начали и продолжают свой трудовой путь сразу же после окончания экономического или юридического ВУЗа или факультета с должности специалистов младшей категории, научившись выполнять работу по сугубо банковской специализации, с оглядкой на нормативы ЦБ РФ. Гражданская и другие функционально связанные с ней отрасли права, практика реализации правовых норм этих отраслей, как раз регулирующих гражданский оборот имущества и устанавливающих режим правового регулирования имущественных отношений и способы исполнения обязательств – область знаний, часто неизведанная и пугающая очень многих весьма ответственных банковских сотрудников, на плечи которых сейчас и легла задача выстраивания эффективной работы с дефолтными заемщиками и их активами.
Сотрудники банков – это в некотором роде каста, которая «вариться» в собственной банковской сфере почти пожизненно, изредка перебегая на работу из одного банка в другой. «Варяг», каким бы интеллектуальным и организационным потенциалом он не обладал, не удосуживается чести быть приглашенным в банк.
Поэтому слабый, не имеющий внешней подпитки высококлассными специалистами кадровый состав банков, часто является тормозом для внедрения в банковскую практику достаточно эффективных методов работы с проблемными кредитами.
Приведем такой пример. Еще в марте 2008 года, специалисты ООО «Бизнес Недвижимость» (имеющие большой опыт организации публичных аукционов по продаже недвижимости, в частности, имущества ОАО «МММ», фирмы «Властелина», залогового обеспечения «Мосстройэкономбанка» и др.), предвидя риск возникновения финансового кризиса, разработали и предложили ряду банков Москвы программную методику проведения работ по внесудебному обращению взыскания на заложенную недвижимость. К методике прилагались типовые формы документов, разработанные в соответствии с законодательством, по обеспечению этой процедуры. Но ответственно повели себя в этом вопросе лишь руководители и специалисты АКБ «Альта-банк», принявший без оговорок эту программу в свой методологический арсенал и КБ «Городской ипотечный банк», с которым велись конструктивные диалоги по этой теме. Другие банки или заняли выжидательную позицию, или вообще отказались от детального рассмотрения этой программы, по тем основаниям, что, согласно заключениям, представленным юридическими службами руководству соответствующих банков (приведем выдержку одного из них): «…отсутствует судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с внесудебным обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество …. …законодательство, регулирующее предмет ипотеки, несовершенно… В банке отсутствуют специалисты, имеющие опыт организации работы с должниками по данной теме или имеющие опыт работы по контролю за порядком подготовки и проведения аукционов организаторами торгов… При таких обстоятельствах нет возможности спрогнозировать юридические риски и негативные последствия, которые могут возникнуть в случае применения банком внесудебного метода обращения взыскания…».
Приведенная цитата из юридического заключения правового департамента одного московского банка говорит сама за себя. Подобные отписки – доказательство того, что квалификация юристов таких банков низкая. Видимо и отдельные руководители, отвечающие в банках за организацию эффективной работы по данному направлению, тоже не всегда понимают выгоду того, что чем большим количеством методических средств располагает банк для урегулирования проблемных кредитов, которые можно предложить заемщикам для реализации этой цели, тем больше шансов разрешить кредитный конфликт в сжатые сроки и с наибольшим экономическим эффектом.
Второй вид – это несоответствие нормативно-правового регулирования требованиям текущего дня. Для практикующих юристов и многих банковских сотрудников, фронт работы которых связан с кредитно-залоговыми операциями очевидно, что законодательство, призванное регулировать ипотечные правоотношения, имеет массу пробелов или наоборот, содержит излишние императивные правила. В других случаях, допущенные нарушения правил юридической техники при составлении текстов законодательных актов в процессе нормотворчества, делает их противоречивыми, сложными для уяснения. По этой причине возникают сложности в ходе реализации правовых норм (использовании права, соблюдении установленных запретов, выполнении обязанностей).
Парадоксальная ситуация случилась например с отменой законодателем альтернативного способа обращения взыскания на заложенное по ипотеке жилое недвижимое имущество. Граждан лишили возможности выбрать внесудебный способ срочной реализации недвижимости для быстрого погашения проблемного кредита, без обращения кредитора в суд. Теперь они обречены законодательной властью страны на долгие судебные мытарства и на дополнительную долговую нагрузку. Ведь, в таком случае, сумма их задолженности перед кредитором, за время судебного разбирательства и за период исполнения решения суда, существенно возрастет. В дополнение к такой нагрузке, на граждан-должников ляжет бремя уплаты судебных издержек и выплаты семи процентного исполнительного сбора.
Безусловно, такой шаг, сделанный законодателем – очередная нормотворческая глупость. Законодательная власть должна была сделать совершенно другое. Например, было бы целесообразно ввести норму, по которой внесудебный способ обращения взыскания, в случае его выбора заемщиком-должником, становился бы обязательным для банка-кредитора. Также следовало бы усовершенствовать процедуру внесудебного обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, как наименее затратного и быстрого способа погашения кредитов. Для этого в частности было бы полезно:
- внести в статью 448 Гражданского кодекса РФ нормативное правило о том, что торги, в форме аукциона, могут проводиться по правилам, предусматривающим повышение начальной цены предмета торгов, снижение его начальной цены или по правилам, предусматривающим сочетание этих методов.
- исключить из подпункта 2 пункта 1 статьи 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условие, согласно которому публичные торги объявляются несостоявшимися, если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, изложив этот подпункт в новой редакции: «на публичных торгах не сделано предложение о приобретении заложенного имущества по наиболее высокой цене, вне зависимости от ее размера по отношению к первоначальной продажной цене, с которой были начаты торги».
Главная цель такого регулирования правил проведения публичных торгов заключается в том, чтобы создать условия, обеспечивающие: 1) экономические интересы кредитора и должника, 2) срочность продажи заложенной недвижимости, 3) реализацию предмета залога по максимально цене (сложившейся с учетом конъюнктуры на дату проведения аукциона, 4) исключение возможности объявления торгов несосотоявшимися.
Названные целевые ориентиры, гарантирующие срочность аукционной продажи и максимальность цены за предмет торгов, могут быть одновременно обеспечены часто лишь благодаря способу проведения аукциона «по многовариантной схеме», при сочетании методов, когда торги могут проходить по правилам последовательной вариации снижения и повышения цены. При таком способе проведения аукциона не столь важно, какая будет установлена «стартовая» цена объекта продажи. Потому что правила аукциона с использование такого способа, предоставляют возможность участникам торгов как повышать, так и понижать (при строго определенных обстоятельствах, зафиксированных в правилах проведения аукциона) цену за объект реализации. И именно это ключевое условие позволяет в ходе торгов сформировать цену продажи, которая отвечает признаку «цены равновесия».
Безусловно, есть много других актуальных вопросов, которые необходимо разрешать путем совершенствования законодательства. И мы имеем собственную правовую позицию и ряд предложений для этого. Но это тема для отдельного разговора.
Третий вид проблематики - методологический. Он характеризуется структурой и содержанием способов, методов, методик применяемых в работе с проблемной задолженностью.
Структурно их можно разделить на:
1) методы нормативного правового регулирования, когда варианты поведения субъектов кредитно-залоговых отношений урегулированы государством;
2) методы локального регулирования, применяемые в практике банков с использованием и соблюдением принятыми ими локальными нормативными актами;
3) методы вспомогательного (факультативного, прикладного) регулирования, призванные ориентировать сотрудников кредитных организаций в работе с проблемной задолженностью (к ним относятся: методики, обзоры и справки с обобщением банковской и судебно-арбитражной практике, памятки, рекомендации, авторитетные заключения и т.п.).
Большое значение в работе с проблемной задолженностью имеет и документационное обеспечение деятельности кредитных организаций. Часто, разработанные типовые формы документов, которые применяются для фиксации условий и правил поведения субъектов проблемных кредитно-залоговых отношений, имеют дефект содержания, внутренне противоречивы, не соответствуют действующему законодательству или не содержат оптимально необходимого объема обязательных для сторон правил, необходимых для реализации их прав и выполнения обязанностей. Поэтому уместно напомнить составителям типовых документов принцип древнеримского права: «Ясность условий договора – залог мира между сторонами», соблюдение которого при разработке соответствующих документов (например: соглашений о внесении изменений и дополнений в кредитный договор и договор о залоге, письменного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания и соглашения кредитора (залогодержателя) с залогодателем о порядке внесудебного обращения взыскания и т.д.), может существенно снизить риск возникновения конфликтных ситуации между кредитором и заемщиком-должником.
Очевидно, что методологический аспект, методологическое обеспечение работы с проблемной задолженностью, а также знание и умение правильно применять методологические инструменты сотрудниками кредитных организаций на практике, имеет одно из ключевых значений в работе по урегулированию проблем, вызванных возникновением проблемной задолженности.
Четвертый вид проблематики, существующий в работе с проблемной задолженностью – организационный. В определенной степени он является главным. Потому что то, как организована работа банка с должниками, их активами, принятыми кредитными организациями в обеспечение возврата выданных займов, а в определенных ситуациях и то, как организована работа по взысканию активов должника в принудительном порядке, зависит эффективность такой работы в целом в этой сфере.
Полагаю, что освещение вопроса эффективности организации труда и управления банковской организацией является предметом исследования менеджеров кредитных организаций. Поэтому ограничусь уже сделанным кратким замечанием о названном виде проблемы. И перейду к вопросу о том, что следует сделать союзам и банковским ассоциациям, чтобы упростить работу с проблемными должниками и находящимися в обеспечении залоговыми активами.
С осени 2008 года отмечается рост заинтересованности кредиторов и должников к способам погашения проблемных займов и кредитов за счет реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, без обращения в суд. В геометрической прогрессии также растет число обращений должников в специализированные компании, риэлтерские агентства о продаже заложенной недвижимости для погашения кредитов за счет денежных средств, которые продавцы намерены получить при реализации заложенного жилья или заложенной недвижимости коммерческого назначения.
Должники и другие заемщики, которые со всей очевидностью предвидят наступление своей неплатежеспособности, стараются таким образом досрочно погасить свои кредитные обязательства и избежать известных им негативных последствий от принудительного изъятия принадлежащей им недвижимости.
Параллельно с этим, существенно растет спрос на заложенную недвижимость со стороны потенциальных покупателей. Это другой, но по своему значению, равнозначный положительный аспект, складывающийся сейчас в кредитно-залоговых отношениях и требующий к себе не меньшего внимания.
Ежемесячно компания ООО «Бизнес Недвижимость» получает свыше 700 обращений потенциальных покупателей о возможности приобретения банковских залогов в свою собственность. С такими заявками обращаются как граждане, осуществляющие поиск жилых помещений дефолтных ипотечных заемщиков, так и предприниматели и коммерческие организации, желающие приобрести банковские залоги в собственность.
К сожалению, удовлетворить такие запросы заявителей и вести работу в этом направлении в целом, сегодня не представляется возможным. Причиной этого является отсутствие консолидированной, общей информации о продаже банковских залогов. Поэтому считаем, что для устранения этой ситуации, было бы разумным создать единую межбанковскую информационную базу реализуемого заложенного недвижимого имущества, продажа которого производится в целях погашения потенциально рисковых и проблемных кредитов. Такая единая информационная база банковских залогов, безусловно, способствовала бы скорейшей реализации заложенного имущества, став эффективным инструментом в работе с залоговыми активами.
Создание такой базы было бы возможно (и на наш взгляд целесообразно) на объединенном интернет ресурсе ООО «Бизнес Недвижимость» (доменные имена в интернете: www.biznes-ipoteka.ru и www.business-olymp.ru), который доминирует в поисковых системах сети Интернет по характерным ключевым поисковым запросам: «продажа банковских залогов», «продажа залогов банками», «аукцион недвижимости», «внесудебная продажа залогов», «продажа заложенной недвижимости» и т.п., что обеспечивает максимальное количество посетителей, осуществляющих поиск информации о реализации банковских залогов.
Полагаю, что координация работы по формированию и эксплуатации такой информационной базы могла бы осуществляться Ассоциацией Российских Банков с привлечением кредитных организаций и специализированных риэлтерских агентств. И мы готовы к такому сотрудничеству. Выгодному не только банкам, но и заемщикам.
Все новости »»
|
|
|
|
|
